Valoración de inmuebles 2. Método de comparación. Consejos para el comprador de pisos

por Oscar Merino

Fecha :- 21 oct 2022

Cuando compramos nuestra vivienda, lo habitual es ver varios inmuebles, visitarlos con la pareja, los padres, los suegros, ver uno otro y otro y compararlos, hasta que ya no sabemos cuáles ni cuántos hemos visto: sin darnos cuenta estamos valorando por el método de comparación, el más extendido, y utilizado por particulares y profesionales, por ser intuitivo, rápido y sencillo.

Pero para que el análisis sea util, más allá de la «Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras» ,  debe de utilizarse unos criterios mínimos:

Número de testigos, al menos 6 (inmuebles en la zona del inmueble a valorar)

Los testigos deben ser homogéneos:

• número de habitaciones,
• metros cuadrados similares,
• número de baños,
• edificio con o sin ascensor, estado
• altura
• vistas
• anejos del tipo plaza garaje, trastero
• terraza
• estado del inmueble (para reformar, obra nueva, como nuevo)

Si no se encuentran testigos homogéneos, se deben homogenizar, aplicando coeficientes de corrección: vistas +10%, alturas sin ascensor -7% por planta, terraza +50%, reforma, número habitaciones.

Cálculo del precio metro cuadrado de la zona: es recomendable tomar varios datos para ver la razonabilidad del precio €/m2 para establecer la media: tablas de portales, INE, Registro de la Propiedad, nuestra tabla de datos (elaboración propia)

Verificar los metros cuadrados en contraste con el anuncio. Es práctica corriente hinchar los metros cuadrados de los inmuebles, a mi parecer, no deja de ser un engaño, si bien el comprador debe hacer alguna verificación: catastro, mediciones, registro de la propiedad, y si hay divergencia plantear un precio de acuerdo a los metros cuadrados verificados.

En resumen, si buscas tu primera vivienda, mis consejos son:

Primero,  una tabla para apuntar: calle, metros cuadrados, planta, ascensor, habitaciones y precio

Segundo, negocia en base a los datos, si los precios no son razonables por comparación, haz ofertas en base a tus datos y ten paciencia.