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Inversión en inmuebles, las reglas (2 de 3)


por Oscar Merino

Fecha :- 27 abr 2021

Y como no podía ser de otra manera, todo comienza con el ahorro previo. Este dato te dará la cifra inicial para hacer el resto de cálculos: la entrada, reforma, financiación hipotecaria, financiación mediante préstamo personal, etc. Quedarse corto con el ahorro previo necesario, es siempre un problema.

Depende del inmueble que quieras comprar, la financiación requiere entradas de cuantías diferentes: hipotecaria de primera vivienda requiere un 30% del valor de tasación, segunda residencia 50%, locales de negocio 50%. A modo de ejemplo, para un local valorado en 50.000€ deberás tener ahorrado 30.000€: 50.000€ precio de compra, 5.000 de gastos, menos 25.000€ de financiación bancaria: ahorro previo necesario 30.000

Conoce tus números, tus posibilidades


Mi decálogo personal, guía mental para afrontar la inversión en inmuebles:

  1. Qué inmueble: pisos, locales, aparcamientos, suelo, fincas rústicas
  2. Conoce tus números: tus posibilidades.
  3. Estudia el mercado: Infórmate de los precios. Vías de información: páginas web varias, carteles en la zona, inmobiliarias, registro público, registro de subastas judiciales, catastro, precios medios.
  4. Más es mejor: más datos y mejor información, mejor decisión. localización, precio, metros, altura, comunidad
  5. Regla del pulgar: Establece un precio objetivo. Reglas rápidas: metros cuadrados, habitaciones, planta.
  6. Visita presencial, ineludible.
  7. Negocia. Dos factores esenciales precio y plazo de compra.
  8. Parálisis por análisis: da el salto.

Estudio de mercado. Infórmate de los precios

El estudio de mercado de precios de inmuebles comparables, es necesario, fácil y divertido, pero conviene apuntarlo en una tabla, para hacer un trabajo serio, esto último a la larga no se hace y es una pena porque es la única forma de establecer conocimiento de mercado.

Además de los precios listados en las web de turno, hay otras fuentes muy interesantes: la valoración mínima de la Comunidad de Madrid, las valoraciones y cierres de las subastas judiciales. Por su puesto la consulta al catastro es de obligado cumplimiento.

Nuestra tabla comparativa debe contener al menos, ubicación, planta, año construcción, metros cuadrados

Regla del pulgar. Precio objetivo

En cuanto tomas conocimiento de los precios de mercado puedes establecer reglas de decisión rápidas (si sólo tienes pensado comprar un inmueble no tienen sentido que las emplees) Ejemplo de reglas del pulgar: a) locales a 1000€/m2: local 40m2, con 5 de fachada a 1000€/m2 40.000€ en la zona con un margen de seguridad del 20% b) pisos a 1200€/m2: 50m2 2 hab, 60.000€ en la zona con un 20% de margen de seguridad c) Regla del 50%: los gastos de alquilar viviendas tienden a ser del 50% de los ingresos brutos, sin incluir, hipoteca. (The book on rental property investing, Autor Brandom Turner) d) Regla del 70%: el máximo a pagar por un inmueble para reformar y vender es el 70% del precio de mercado ya reformado. e) Regla del 1%: renta mensual sobre precio de compra. Esta regla o test al igual que las otras son útiles cuando conoces tu mercado local

Visita el inmueble, imprescindible

Salir de la zona de confort, visitar conocer al vendedor, al inmueble, al comercial, a la agencia, te da una experiencia más valiosa que ninguna otra, todos los involucrados quieren hablar, presta atención a los detalles, a las palabras y gestos concretos, muchos de ellos son pistas valiosas que nos se pueden conocer de otra forma que visitando.

Constatar visualmente la correspondencia de metros, instancias, luces, alturas, manchas de humedad debajo de ventanas techos, zócalos, suelos abombados, calidades de puertas ventanas, alicatados, suelos, fachasdas, puertas de locales o pisos vecinos, ambiente de la calle, gentes del lugar

Negociar

Siempre, todo, sí se puede, no te ofendas, no ofendas, con corrección y el apoyo de tu trabajo bien hecho, tus datos. El autor mencionado da unos consejos que quiero resumir:

Estate preparado para rechazar si no cumple tus reglas objetivo. Conoce tu papel, si es un mercado de vendedores o compradores Que la tuya sea siempre la última contra oferta Encuentra la motivación de la venta Cíñete a tus cálculos, precio objetivo No te ofendas, no ofendas Negocia basado en tus datos Permite que el vendedor se sienta bien, debe ganar Demuestra porqué eres un buen comprador Pide su precio más bajo

Actúa, da el salto

Si has seguido todo el proceso, actúa, compra el inmueble que te gusta, o la inversión que te cuadra, no actuar supone perder tiempo y esfuerzo, nunca tendrás la ocasión perfecta, sólo tendrás ocasiones, ocasiones que cuadran en tus objetivos, aprovéchalos.