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por Oscar Merino
Fecha :- 31 Ago 2022
El alquiler con opción a compra en el sector inmobiliario se utiliza principalmente cuando el vendedor quiere agilizar la venta del inmueble, facilitando la financiación al comprador. El comprador no cumple los criterios bancarios para conseguir un crédito, o bien no tiene la entrada inicial para utilizar la financiación hipotecaria, generalmente el 30% o más del precio de compra.
El concepto del alquiler con opción a compra se entiender mejor desglosando los dos actos jurídicos que lo integran. Por un lado el contrato de alquiler que se rige por la LAU y en su defecto el Código Civil y el contrato de compra venta subordinado al primero que se rige por el Código Civil.
El elemento característico del alquiler con opción a compra estriba en que el contrato de compra establece una prima que paga el comprador que le da derecho a ejercer la opción de compra llegado el plazo pactado y siempre durante la duración del arrendamiento, y tanto la prima como el arrendamiento son a cuenta del precio pactado, lógicamente de no ejercerla perderá las cantidades pagadas.
Por otro lado el contrato de alquiler se establece como un contrato de arrendamiento ordinario, sujeto a las mismos derechos y obligaciones característicos de estos contratos para arrendatario y arrendador.
Los elementos esenciales giran entorno a el precio de venta, la prima, el precio del alquiler, y el plazo de ejecución de la opción de compra.
La prima se puede o no establecer en el contrato de compra venta, es recomendable para el vendedor y suele estar entre el 10% y el 30%. Una prima más alta justifica un alquiler más bajo y viceversa.
D. Raimundo, quiere hacer caja de su inmueble SERRANO, encargando a la INMOBILIARIA la comercialización.
La INMOBILIARIA lo valora en 100.000€ precio de venta y 500€/mes precio de alquiler, anunciándolo de la siguiente forma:
Se ALQUILA inmueble SERRANO 500€/mes. Posibilidad de alquiler con opción a compra, interesados llamar para ampliar información
Se VENDE inmueble SERRANO 100.000€. Posibilidad de alquiler con opción a compra, interesados llamar para ampliar información
D. Fabio está interesado en la compra del inmueble pero el banco no le da la hipoteca. Contacta con la INMOBILIARIA para informarse. La inmobiliaria le indica que las condiciones del alquiler con opción a compra son: 30% de prima y 500 €/mes de alquiler en un plazo de tres años, pero D. Fabio sólo puede pagar 20% de prima, con lo que el contrato entre D. Raimundo y D. Fabio se cierra por el 20% de prima y 700€ /mes de alquiler.